売却時の不動産会社選びのポイントとは？

不動産の売却をしたい場合、まず考えられるのは「どこの不動産会社に依頼をするか？」ということだと思います。

不動産の売却は、なるべく早く、なるべく高く、そして確実に行いたいと思います。

そのためにも、自身の所有する不動産に適した売却方法を行ってくれる不動産会社を選びたいものです。

この記事では、不動産売却を考えた時の不動産会社を選ぶ基準と注意事項を紹介します。

不動産を売却するには、不動産会社による「仲介」か「買取」のいずれかの方法によって行います。

売却する不動産の状態や売主がどのような売り出し方をしたいのかによって、適した売却の方法が異なります。

また、仲介と買取には、それぞれに長所と短所があります。

所有不動産の種類・売却する状況を把握して、不動産会社としっかり相談しながら決めていきましょう。

「仲介とは？」

不動産における仲介とは、売買や賃貸借の際に売り手と買い手、あるいは貸し手と借り手との間に立ち、

その契約を成立させることを指します。
ここでは不動産売買の場合をご説明します。

仲介業では、売り手に対して主に以下の業務を担当します。

・物件の査定、売買価格の決定

・チラシやインターネットなどによる物件の宣伝

・物件販売のプラン提案

・物件下見の調整や現地案内

・物件の権利関係や規制などの法律、物件の地域に関する情報の調査

・契約書の作成

・売買契約の締結や決済、不動産の引き渡し

「仲介」と一口に言っても、様々な業務があることが分かります。

仲介による売却が適したパターン

仲介による売却は、主に以下の2つのパターンが適しています。

・急いでなく、高い価格で売却することを優先したい

・売却する不動産の希少価値が高く人気である

急いでなく、高い価格で売却することを優先したい

仲介による不動産の売却を依頼すると、不動産会社は売り手の不動産を少しでも高い価格で買ってくれる買い手を見つけることに努めます。

時間に余裕があり少しでも高い価格で売却することを重視したい方には、仲介による売却をおすすめします。

売却する不動産の希少価値が高く人気である

希少価値が高く人気がある不動産は、多くの購入希望者を集められる見込みがあります。高い価格でも購入したいというポテンシャルの高い購入希望者が集まりやすい傾向があります。

「買取とは？」

買取とは、不動産会社が売り手から直接不動産を買い取る方法です。買い取った不動産は、

不動産会社がリフォームや建て替えなどを施し、付加価値を付けて再販売します。

買取による売却には、メリットが主に4つあります。

・仲介手数料が発生しない

・瑕疵担保責任を負う必要がない

・買い手の申込みキャンセルやローン否決などのリスクがない

・買い手が不動産会社なので仲介よりも早く決済できる

仲介手数料が発生しない

買取による売却の場合、不動産会社が直接不動産を購入するので、仲介手数料が発生しません。

仮に、売却価格500万円の不動産を仲介によって売却する場合、仲介手数料が22万6800円（消費税込み）発生するのですが、買取の場合はこれが不要となります。

500万円で売却した売却益から仲介手数料を相殺するので、手残り金が減ります。

瑕疵担保責任を負う必要がない

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、売却した建物に欠陥があった場合、売り手が負う責任のことです。売り手が気付かなかった欠陥だったとしても、損害賠償が生じる可能性があります。

しかし、買取による売却の場合は、瑕疵担保責任が免除されます。特に、劣化が心配な物件であれば、買取によって売却すれば瑕疵担保責任を心配する必要はありません。

買取った不動産を再販する時に不動産会社が瑕疵担保責任を負います。

買い手の申込みキャンセルやローン否決などのリスクがない

仲介による売却の際は一度「買付け申込み」が入ったとしても、一般消費者が買い手なので、様々な理由でキャンセルになる可能性があります。

住宅ローンの事前審査が通過した後に契約しても、住宅ローン本申込の結果が否決となる可能性もありますので、決済（引渡し）が完了するまで気が抜けません。

買取の場合は、住宅ローンを組んでの契約ではないので、キャンセルやローン否決のリスクもありません。

買い手が不動産会社なので仲介よりも早く決済できる

買取の場合は不動産会社が予め再販の計画を練ったうえで買取の金額を算出しますので、

金額の合意があれば最短で決済ができます。

買取による売却が適したパターン

買取による売却は、主に次の3つのパターンが適します。

・早急に売却をしたい

・売却する不動産の反響がなく売れにくい

・周囲に売却のことを知られたくない

パターンごとに内容を見ていきましょう。

早急に売却をしたい

買取による売却の場合、不動産を購入するのは不動産会社自身であるため、「仲介」という工程がありません。つまり、買い手を見つける作業がなく、不動産会社が不動産を買い取れば売却は完了します。

売却する不動産の反響がなく売れにくい

買取による売却であれば、反響がなく売れにくい不動産でも条件次第で買取が可能です。

仲介による売却の場合、反響がない不動産には買い手が集まりにくく、売却するまでに時間が掛かるケースがあります。

周囲に売却のことを知られたくない

不動産会社が買い手となるので、買取には買い手を集めるための「宣伝」という工程がありません。売却する不動産をチラシやインターネットで宣伝して買い手を集めることがなく、周囲に知られる機会は生じにくいです。

会社の規模で見るポイント

不動産会社には、大手と地域密着型の会社があります。

「大手の方が知名度もあるし信頼できそうだけど、地域密着型の方がその土地の不動産に関して詳しそう」と考えると迷われるかと思います。

また、売却する地域や不動産の状態によって、どの規模の不動産会社に行けばよいかも変わります。

大手にも地域密着型にも、互いに優れている特徴があります。

この段落では、両方の特徴とそれぞれの規模の会社に適した売却の場面を紹介していきます。

「大手不動産会社」

大手の会社は、地域密着型の会社より多くの物件情報を所有しています。某大手不動産サイトのなかには、賃貸物件保有数が600万件以上、中古マンション物件保有数が10万件以上あるというデータがあります。

また、大手の会社は全国各地に支店があるので、住みたい地域の物件を幅広く探してくれます。例えば、九州在住の人が東京の物件を探すとき、わざわざ東京に行かずに九州にある支店で見つけることができます。

ただし、あまりに膨大な不動産の情報を持っているので、営業マンが全ての不動産の特徴を完全には把握しきれていないこともあります。

大手の不動産会社が適したパターン

・売却する不動産が人気で希少価値が高い

・広い土地を売りたい

「売却する不動産が人気で希少価値が高い」

大手の会社は全国に支店があり保有する顧客情報量も多いので、全国から買い手が集まりやすく売却価格をより高く設定しやすいのです。

「広い土地を売りたい」

地域密着型の会社より大手の会社の方が、様々な企業や他の不動産会社と多くの関係を持っています。土地の買い手は企業や不動産会社となる場合が多く、事業の関係で土地を探している企業にはニーズが合いやすいです。

「地域密着型の不動産会社」

地域密着型の会社は、大手と違い担当する地域のことに特化して営業活動を行います。

そのため、担当する地域のことについては大手の会社よりも熟知しています。地域の過去の取引記録も把握しています。

さらに、地域密着型の会社は大手よりも融通が利きやすい特徴もあります。

大手は、会社が決めたマニュアルに沿って営業することを遵守します。

そのため、売り手からの売却価格値上げの要望にも、マニュアルに遵守して断るというケースもあります。

しかし、地域密着型の会社は大手に比べて従業員が少ないことから、上席の責任者に業務上の決裁を得るまでの時間が短いです。

そのため、売り手からの売却価格値上げなどの要望をされると受け入れてくれることもあります。

地域密着型の会社は大手に保有する不動産の情報数が劣る分、売り手の要望に対して柔軟に対応してくれる可能性があります。

ただし、地域密着型の会社は大手に比べると担当する地域が狭いです。そのため、担当する地域以外の不動産情報に疎い場合があります。

また、会社の担当地域外では系列する店舗数も大手の会社より劣るため、なかなか購入希望者が集まりづらいこともあります。

地域密着型の不動産会社が適したパターン

地域密着型の不動産会社に依頼すべきパターンは、主に以下の2つです。

・築年数が古い不動産の売却

→中古住宅の売却

・狭い、郊外の土地の売却

→地方の土地の売却

「中古住宅の売却」

地域密着型の会社は、担当する地域については大手よりも精通しています。そのため、築年数が古い不動産に対しても精度の高い査定を行えますので、相場観に沿った売却価格を算出できます。

また、担当する営業エリアも限定しているため、たとえ築年数が古い不動産でも売却活動を大手よりも多く時間を割いてくれます。

「地方の土地の売却」

狭い土地や郊外の土地の買い手は、「この地域で住宅・事業所を建てたい」と地域にこだわりをもつ人が多いです。そのため、地域性を重視する買い手は、特定の地域について精通した地域密着型の会社に集まりやすい傾向があります。

「宅地建物取引業の免許の更新回数」

国土交通省が定める宅地建物取引業とは、以下の行為を業として行うものを指しています。

・宅地または建物の売買

・宅地または建物の交換

・宅地または建物の売買、交換または賃借の代理

・宅地または建物の売買、交換または賃借の媒介

宅地建物取引業を行うには、「宅地建物取引業法」という法律に基づき、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必須です。

物件の仲介業であれば、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。

つまり、仲介・買取業務を行う不動産会社は、免許がなければ違法となります。

（例）国土交通大臣（1）第1234号
　　　埼玉県知事（3）第5678号

※上記の番号はあくまで例です。実際に存在する不動産会社の免許番号ではありません。

大臣許可と都道府県知事の違いは、主に営業範囲です。

2つ以上の都道府県を営業範囲としている不動産会社には大臣の許可が、1つの都道府県を営業範囲としている不動産会社には都道府県知事の許可が与えられます。

上記の例の、「国土交通大臣（1）第1234号」の（1）とは、免許の更新回数を表します。

免許は5年の期限があり、初めて免許を交付されれば（1）と免許上に表示にされるのです。

したがって、（2）の表示であれば、初めての免許交付から5年は経過していて1回更新しているということになります。

免許の更新回数が多いほど、宅地建物取引業を長く行っている不動産会社であることがわかります。

事業年数が長いというだけで、優れた不動産会社かを判断するのは得策ではありません。

しかし、事業年数が長い不動産会社の方が事業についてのキャリアは長く、事業のスキルも事業年数が少ない会社より高い可能性があることは、不動産会社を選ぶ際の基準のなかに入れてもよいかと思います。

「不動産会社の得意な事業を調べる」

不動産会社にも事業の得意・不得意分野があります。賃貸物件の取り扱いが得意な不動産会社、売買業務が得意な不動産会社、

開発業務が得意な不動産会社など、得意分野は様々です。

賃貸物件をメインとして事業を行う会社に一戸建ての売却を依頼しても、購入希望者をすぐに見つけてくれたり、

積極的に買い取ったりしてくれるとはあまり考えられません。

その不動産会社がどのような事業に力を入れているのかを知ることも大切です。

ここまでで不動産会社の選び方をお伝えしましたが、最終的には「お客様に親身になっているか」

「会社の利益よりもお客様のことを第一に考えているか」ということが、最も大切です。

住まいを探す・不動産という大きな財産を売るという一大行事に対して、熱意をもってお客様に接する会社を選ぶことが重要です。

＊2020年3月時点

弊社、ピタットハウス本庄店・深谷店は、本庄・児玉郡エリアを主軸として活動する不動産会社として

今年で創立25周年を迎えます。

25年間地域に密着した不動産会社としてお客様の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」の実現を

「不動産売買部門」「不動産賃貸部門」「賃貸管理部門」の3つの連携でお手伝いをして参りました。

今ではピタットハウスのFC店へ加盟し、主軸を本庄・児玉郡エリアに置きながら、

全国650店舗のネットワークを駆使できるようになりました。

25年間この地域で活動してきた知識とノウハウ、ピタットハウスグループのネットワークを使い

「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」の4つをお手伝いできましたらと願っております。

売却のご相談はもちろん、購入のご相談や所有アパートの管理のご相談まで、幅広くご対応させて頂きますので、

是非「ピタットハウス本庄店㈱アットホームズ」をご活用ください。

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