売却までの手続き、流れとは?

≪売却までの手続き、流れとは？≫

「いきなり売却依頼の契約を結ぶのは敷居が高い」「依頼をする前に所有の不動産がいくらなのか知りたい」など、

まずは「ご所有の不動産がいくらなのか？」と気になる方はまずは信頼できる不動産パートナーに相談に行くことをお勧めします。

物件売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を締結しなければならないことをご存知でしょうか？

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

この項目では、3種類ある媒介契約の解説をし、実際に媒介契約を選ぶ際のポイントなどを紹介していきます。

≪媒介契約とは？≫

不動産を売却する場合、個人では自分で買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的な方法です。

仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、

依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。
そこで、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、

成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。

これを「媒介契約」といいます。

≪媒介契約の種類と内容≫

媒介契約は、下記3種類に分けられます。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

上記媒介契約の違いは、次の5点が挙げられます。

1. 同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができるか

2. 自分で見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができるか

3. 契約期間は何カ月なのか

4. 指定流通機構（レインズ）への登録義務はあるのか

5. 販売状況報告の義務はあるのか

それぞれの媒介契約の違いを下記の表にまとめています。

この表からわかる通り、「一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約」の順に、制限が厳しくなっています。

『専属専任媒介契約とは？』

専属専任媒介契約は、1社のみに依頼できる契約で、他の不動産会社と併せて媒介を依頼することはできません。

また、親族や知人などと直接交渉をするなど、買主を自分で見つけてきた場合も不動産会社を媒介として取引を行うことが

契約で義務付けられています。

有効期間は3カ月を超えることができません。また、不動産流通機構（レインズ）には、

媒介契約を締結した翌日から5日以内に登録しなければならず、

依頼を受けた不動産会社は依頼主に対して7日に1回以上の割合で販売状況の報告義務が課せられています。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、3種類の中で最も制限が厳しく定められており、必ず不動産会社を通じて売買契約が行われるため、

不動産会社にとって仲介手数料の確保ができます。そのため不動産会社の積極的な売却活動が期待できるともいえます。

また、毎週販売状況の報告がされるため、売り手も現状を把握しやすいというメリットもあります。

その反面、万が一不動産の対応に不満があったとしても契約期間中である3カ月間は不動産会社1社のみに限定を持ち合わせています。

いわゆる「囲い込み」です。「囲い込み」とは、不動産会社が買い手と売り手の両方から仲介手数料をもらうために、

売却を任された物件の情報を公開しなかったり、他社からの物件照会に応じなかったりすることです。

『専任媒介契約とは？』

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、1社のみに依頼できる契約です。他の不動産会社と併せて仲介を依頼することができません。

また、有効期限も専属専任媒介契約と同じく3カ月です。

異なるのは、自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができる点、

指定産流通機構（レインズ）への登録義務が媒介契約を締結した翌日から7日以内になる点、

依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上になるという3つの点です。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約に同じく1社にのみ依頼をすることで、不動産会社の売却活動の活発化が期待できる点です。

販売状況の報告が受けられることもメリットの一つです。

また、前述のように自分で購入希望者を見つけて売買契約が締結できることもメリットの一つです。

その代わりに、指定流通機構（レインズ）への登録義務が少し遅い点、

販売状況の報告義務期間が少なくなる点は、しっかり覚えておくべきでしょう。

『一般媒介契約とは？』

一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。

また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合も売買をすることが可能なので、

制限が少なく、比較的自由に売却活動ができる種類の媒介契約です。

指定流通機構（レインズ）への登録義務も任意で行え、販売状況の報告もありません。

一般媒介契約には明示型と非明示型がある

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、依頼者はどちらかを選択することができます。

・明示型

依頼主は、仲介を依頼している不動産会社以外に複数の会社と契約をしている会社がいるのか、また複数の会社で媒介契約を締結している場合は、

どこの不動産会社にお願いをしているのかを知らせる方法です。

・非明示型

非明示型は、複数の会社に依頼しているのか、また複数社と媒介契約を結んでいる場合にどの会社にお願いしているのかを

知らせる必要がありません。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶことができる点が、最大のメリットと言えるでしょう。

1社しか契約のできない専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、他社よりも先に成約させなければ仲介手数料が発生しないため、

不動産会社が競争し、早くに売却が実現する可能性があります。

ただし、人気エリアにある、相場よりも値段が安いなど、競争してまで売りたいと思わせるような条件のある物件ではない限り、

経費と時間を掛けて積極的に売却活動をしてくれることはないでしょう。この他社に成約が決まってしまう可能性があるというのは、

あまり需要のない物件にとってはデメリットになってしまいます。

＊指定流通機構への登録義務って？

専属専任媒介契約を締結した際、不動産会社は締結日の翌日から5営業日以内に登録をしなければならない義務があります。

指定流通機構とは、レインズ（Real　Estate　Information　Network　System=REINS）と呼ばれ、

宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。

指定流通機構は、現在全国に4法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）が設立されており、

不動産流通の活性化を図るためそれぞれの地域の不動産情報の交換業務などを請け負っています。

専属専任媒介契約と専任媒介契約を締結した場合、依頼した不動産会社の売却活動に全てを委ねることになります。

しかし、担当者が一人で買い手を探し出すことは困難のため、指定流通機構は、オンラインの物件情報システムを利用し、

広範囲に買い手を探すよう義務付けているのです。

ピタットハウス本庄店・深谷店で売却依頼をされた方へのメリットとして下記が上げられます。

・全国約650店舗と連携できるネットワーク

弊社、㈱アットホームズはピタットハウスのFCへ加盟している不動産会社です。

ピタットハウスグループは2019年4月時点で全国に約650店舗の加盟店があります。

北海道から沖縄まで全国のネットワークを使い、素早く・安全な取引を実現します。

・売却だけでなく、「貸したらいくらか？」の査定も可能

弊社の不動産査定の特徴として「トリプル査定」がございます。

「買取ったらいくらか？」「売ったらいくらか？（仲介）」「貸したらいくらか？」

この3つの査定価格をご提示致しますので、今後のお客様のプランを設計しやすく大変好評を頂いております。

また、「売買部門」だけでなく「賃貸部門」もございますので、賃貸物件として募集された際もご入居者様の斡旋に尽力致します。

お問合せはコチラから↓

不動産査定依頼：https://www.urinushi.jp/contact/

「その場で1分査定」：https://www.urinushi.jp/assessment/