適切な売却価格とは？

不動産へ価格をつけるとは？

不動産売却を考える際に大切なのは適切な売却価格（以下、適正価格）を知ることです。

適正価格で売却に出すことで、想定された期間中に想定された金額で売却が成立しやすくなり、お客様ご自身がその後の計画が立てやすくなります。

では、「適正価格」はどうやってわかるのでしょう？

それでは「土地」と「建物」のそれぞれの査定方法を見ていきましょう！

まずは、土地の販売価格を決める目安として、「路線価」や「公示地価」、「基準地価」などがあります。

「路線価」

路線価とは相続税や贈与税において基準となる土地評価額です。

相続税法の規定にのっとって調査を行い、最終的に国税庁が価格を決定します。

「公示地価」

公示地価は、地価公示法に基づき国土交通省が毎年1月1日時公示する標準地の価格です。公示対象は原則として、都市計画法による都市計画区域内です。その目的はずばり、一般の土地取引価格に対する指標と適正な地価の形成とされており、公共事業用土地の取得価格算定の基準として利用されています。

「基準地価」

基準地価は、国土利用計画法施行令に基づき都道府県が毎年調査して発表する価格です。公示地価と似ていますが、基準地価は都市計画区域外の土地も対象となります。

以上が土地の販売価格の目安になりますが、実際の取引では売主・買主それぞれが納得する価格は、周辺状況の土地価格や直近の取引事例が価格に最も大きな影響を与えます。

中古住宅の販売価格は、周辺物件の過去の取引事例に「査定」の情報を加えて算出します。

一般的に売主から仲介を依頼された不動産業者が以下の評価をもとに物件の査定を行います。

「交通・駅からの距離」

「立地・周辺環境」

「眺望・景観」「騒音・振動」

「建物の保全状態」「リフォームの有無」　等

マンションでは階数や方角、駐車場やごみ置き場からの距離といった位置条件が価格に影響を及ぼします。

「中古住宅の査定は減点法」

中古住宅は販売直後からどんどん価値が下がっていきます。そのため査定も減点法になりがちです。

「プラス評価になる条件も」

査定でプラス評価となるのは、リフォームやリノベーションを行っていて新築に遜色のない物件、耐震性・断熱性・バリアフリーなど付加価値のある物件です。首都圏の駅前マンションや再開発地区などでは、取引事例の価格が高騰して購入時より高額で売却できることもあります。

「新築マンションは原価を基準に決まる」

新築マンションの価格は「原価積み上げ方式」で決まります。

周辺の良く似た物件の取引価格を参考にすることはありますが、それだけで決まるわけではありません。販売主であるデベロッパーが確実に利益を得られるよう、マンション建設にかかった原価を計算して販売価格を決定しています。

「建築・販売費用に利益が上乗せされてマンションの価格が決まる」

マンションを建設・販売するためにかかる費用は、具体的に言うと「土地代」「建設費用」「広告宣伝費」の3つです。これにデベロッパーの利益を上乗せして、マンション全体の総予算が決まります。

個々のお部屋の価格は、広さや間取り、階数・方角・位置条件によって調整されます。

また、マンションは「ブランド価値」に価格が左右されることもあります。

大手デベロッパーの販売するマンションは相場より割高ですが、人気があり売れ行きも好調です。ブランド価値のあるマンションは値下がりしにくいというのがその理由です。　　　　

「中古住宅の価格設定の難しさ」

先にご説明したように、中古住宅の販売価格は過去の取引事例を目安に設定します。この方法の難点は、事例だけでは売主の事情が分からないということです。多少安くても早めに売りたい売主もいれば、時間がかかっても高く売りたい売主もいます。

最終的な取引価格が実際に適正な額であるかどうかは、取引事例の価格を見るだけでは分かりません。

「適正価格かどうかは売主が納得したか否か」

不動産業者もいろいろな事情を推測しながら適正な価格を予測していますが、担当者により楽観的に傾いたり悲観的に傾いたりしてバラつきが出てしまいます。適正価格であるかどうかは、最終的には売主が納得いくかどうかの一点にかかっています。

弊社の売却査定の方法は「周辺相場データ」と「過去の成約事例価格データ」から市場に沿った価格を算出します。

算出した価格を基に「相場より少し高い価格」「相場並みの価格」「相場より少し低い価格」をご提示し、お客様のご要望に一番近い価格を決めていきます。

また、弊社では「売却価格」「買取価格」「賃貸価格」のトリプル査定をご活用できます。

買取価格とは弊社が買主となり、お客様の物件を購入する価格となります。

不動産業者が買主となりますので、キャンセルやローン否決などのリスクがございません。現金で最短決済が可能です。

賃貸価格はお客様の不動産を「貸したらいくらか」を査定致します。

弊社は本庄・児玉郡エリアで約450棟・1,500室の管理実績がございますので、適切な賃貸価格を算出致します。

＊2020年3月時点

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