突然の転勤で遠方へ引っ越さないとならない場合、遠方の不動産を相続した場合、結婚や介護で遠方へ引っ越さないといけない場合、何らかの理由で所有の不動産を手放さないといけない場合、まとまったお金が必要になった場合など、不動産をお金に変える必要が出たとき、「売るか」「貸すか」と迷われる方もいらっしゃると思います。
この記事ではご所有の不動産を「売却した場合」「賃貸した場合」のメリット・デメリット、気をつける点、戸建ての場合とマンションの場合などについてご紹介致します。

遠方へ引越して今の住所にはもう戻らない場合、まとまったお金が必要な場合は売却を選択した方が良いことはご想像できると思います。
この章では売却を選択した際のメリット・デメリットについてお伝え致します。

売却したときのメリット

・買換えが可能になる

前住居の住宅ローンが残っている場合、新しい住居の住宅ローンを組むことは難しいですが、売却すれば前住居の住宅ローンを返済し、引越し先で新しくマイホームを購入するなど、今後の選択肢が増える可能性があります。
また、もし現在の場所に戻ることになったとしても、より築年数の新しい家に住み替えたり、大きな家に住み替えたりと柔軟に対応できます。
今後どこに長く住むことになるか確定しない場合には、今の家に縛られないのはメリットと言えます。

・賃貸の手間がかからない

賃貸に出す場合には、不動産会社に管理を委託したり、家賃収入についての確定申告も必要になります。
また、賃貸へ出して入居者が付いた場合、売却とは違い、一括でまとまったお金は入ってきません。
賃貸入居者からの設備の交換やクレーム対応など入居者が付いている限り向き合っていかなければなりません。
売却してしまえば、確定申告やクレーム対応などの手間が省けますので、メリットと言えます。

・税金などの維持費がかからない

売却した場合、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持費が不要となります。
また、まだ築年数が新しい物件は問題ないかと思いますが、ある程度築年数が経過している物件を賃貸に出した場合、設備の老朽化や壁紙、畳などの劣化があり、
入居者から交換・修理の要望が出た場合は対応していかなければなりません。
毎年の固定資産税・都市計画税・火災保険の他にも賃貸入居者の快適な生活を守る維持費が発生してきます。
売却した場合、これらの費用は発生しなくなりますので、メリットと言えます。

・資金的余裕が生まれる

売却すれば、住宅ローンの負担がなくなり、維持費もかからないので、資金的余裕ができます。
移転先で新しく住宅ローンを組み新居を購入したり、売却益を使って事業を起こしたり、まとまったお金が入るので、賃貸と比べると先々の計画を立てやすいと思います。
一括でまとまったお金が入ることは売却のメリットと言えるでしょう。

売却したときのデメリット

・思い入れのある不動産を手放す

売却をすると思い入れのある家を手放さなければなりません。代々受け継いできた土地や家を手放すのは心苦しいと思います。
その点ではデメリットと言えるでしょう。

・戻ることができなくなる

売却をすると所有権が第三者へ渡ることになりますので、もう自分の家ではなくなります。
賃貸に出した時は、入居者が退去したタイミングで戻ることができます。
売却した後に「やっぱりやめた！」となるともう一度その物件を買い戻さなければなりませんが、現実的には買い戻しは難しいと思います。
その点ではデメリットと言えます。

売却時の注意点

・住宅ローン返済中の物件を売却する場合

住宅ローンの返済中でも、家を売ることはできます。しかしそのためには、住宅ローンを完済し、売る家の「抵当権」を抹消する必要があります。
「抵当権」とは、金融機関が住宅ローンの代金を貸し出す代わりに、家やマンションに設定する「担保権」のことです。
住宅ローンが返済できなくなった場合、金融機関はこの抵当権（担保権）を行使して家やマンションを売却し、貸したお金を回収することができるのです。
住宅ローン返済中の物件には、銀行の抵当権が必ず打たれていると思って間違いありません。
そして、この抵当権が抜けない限り、不動産には買い手はつきません。
なぜ抵当権が抜けない（ローンが完済できない）と、なぜ家やマンションの購入者が見つからないのか？　それは購入者が著しい被害を被る可能性があるからです。
住宅ローンを組み、その支払いが終わっていない家やマンションには、まず例外なく「銀行の抵当権」が残っています。
抵当権が残ったままの家を買った人は購入代金を払っているにもかかわらず、前居住者が住宅ローンを滞納した場合は銀行から抵当権を行使され、家を追い出されてしまうからです。
上記のことから住宅ローンが残っている物件を売却する場合は注意が必要です。

・売却益が相殺される場合もある

前項で「住宅ローン返済中の物件を売却する場合の注意点」をお伝えしましたが、住宅ローン返済中の物件を売却する場合、想定していた売却益を見込めない、又は自己資金が必要になる場合もあります。
近年の不動産市場動向から、日本の世帯数よりも供給住宅数が多い状況を考えても、途中で大規模リフォーム、再開発地域になった、近隣に大型商業施設が出来たなど、資産価値が大きく上がった場合を除くと、不動産を住宅ローン残債より高く売ることは、余程の好条件がなければ難しくなっています。
そのため、売却益と住宅ローンが相殺される場合や売却益が住宅ローン残債に届かない場合は自己資金を出して住宅ローンを完済（抵当権抹消）する必要がでてきます。
「じゃあ、住宅ローン残債よりも高い金額で売りに出そう！」と思われる方もいらっしゃると思いますが、ご希望の売却価格が相場からかけ離れて高額の場合は、いつまでも売却できず、市場に残り続けることになってしまいます。

・相続した不動産を売却するとき

相続した不動産を売却する場合は、まずは「相続登記」を行わなければ売却したり、不動産を担保に借入れをすることはできません。
相続登記に期限はありませんが、なるべく早期に済ませておくことをお勧めします。
詳しくは過去の記事にございますので、こちらをご参照ください。

不動産を相続した時：https://go.at-homes1.co.jp/l/679733/2019-05-14/ktkh

「転勤で引っ越すけど、○○年後に戻る」「親の介護で故郷に帰ってきたけど、親と一緒に戻る」など、「戻るかも・戻りたい」という選択肢がある方は不動産を売却して手放すよりも、賃貸物件として残しておいた方が良い場合もあります。
この章では賃貸を選択した際のメリット・デメリットについてお伝え致します。

賃貸に出したときのメリット

・今の住居に戻ることができる

売却と違い、賃貸物件の場合は所有権は移らないので、戻ってくることが可能です。
しかし、貸主の一方的な理由で、賃貸入居者を追い出すことはできませんので、戻るスケジュールに合わせて退去して頂くのは難しいといえます。
期間を定めて賃貸借契約を結ぶ「定期借家契約」（例：2019年○月○日～2021年○月○日までの期間限定など）がありますが、賃貸物件の契約更新は2年毎になっていることが多く、定期借家契約を結ぶ際にも2年未満での契約満了では入居希望者が現れない可能性が高いで注意が必要です。

・継続的に収入を得ることができる

賃貸入居者と契約している期間は継続して家賃が入ってきます。
売却とは違い、一回に入ってくるお金は少額になりますが、所有権を移さずに継続的な収入を得ることができますので、後々今の住居に戻ることが決まっている方、資産として不動産を残しておきたい方は空き家にしておくよりも良い場合もあります。
しかし、賃貸入居者が居住していたことによるデメリットもありますので、注意が必要です。（デメリットは後述致します）

賃貸に出したときのデメリット

・自己資金が必要になる

賃貸物件として募集する際は、設備の不具合などがあった場合、貸主の費用負担にて修繕する義務が発生します。
例として水道管や給湯器、備え付けのエアコンなどが挙げられます。また、雨漏りや雪害などの被害も対応が必要になります。
また、賃貸募集中の物件に競合物件が出た場合は、設備の新設や家賃減額などの対策が必要です。

・予測していた収入が見込めない場合もある

「競合物件の出現による家賃減額」、「物件のメンテナンス費用」、「不具合箇所の修理・交換費用」、「毎年の固定資産税」などを計算すると予測していた家賃収入が望めない可能性も出てきます。
また、賃貸に物件を出した際に、不動産会社へ管理や募集をお願いすると、「管理費用」や「仲介手数料」が発生します。
不動産会社を介さずにご自身で物件の管理、募集行為をすることは可能ですが、現実的ではないので、難しいと思われます。

・物件を監督する義務がある

売却とは違い、所有権は移動しないので、建物や敷地の監督義務は当然のごとく貸主へ付いてきます。
「突風で屋根瓦が飛んでしまった」「庭木が電線・隣地へ越境してしまっている」など、近隣の方へ何か被害が起きた際の責任義務は貸主へ付いてきますので、定期的に様子を見ること、管理会社へ委託している場合は報告を上げてもらうようにする必要があります。

・戻るに戻れない可能性もある

全ての賃貸入居者が毎月家賃を支払い、クリーニング費用等を支払って退去するとは限りません。
ケースとしては多くないですが、中には家賃を支払わず夜逃げする入居者やクリーニング費用等を支払わずに退去する方もいます。
せっかく戻ってきても住居の状態が悪く、賃貸入居者への連絡が取れない場合は悔しいですが貸主の費用負担で物件を住める状態に修繕しなければなりません。
また、賃貸入居者が室内・敷地内で事件・事故等で亡くなる場合もありますので、戻るに戻れない場合は一番のデメリットと言えるでしょう。

賃貸に出したときの注意点

・住宅ローン返済中の物件を賃貸に出したとき

住宅ローンは、資金の使途が住宅に限られており、なおかつローンの名義人がその住宅に住むことを条件に融資が行われています。
転勤等で本人が住まなくても、親族（扶養家族と両親程度）の居住なら認められますが、あくまでも居住用住宅としての融資です。
住宅ローンが残っている状態で物件を賃貸に出すと、ローン契約上は契約違反となり、ローンは一括返済を求められるのが通常です。
金融機関に相談しても大抵は断られると思いますが、どうしても家を賃貸に出したければ、契約約款をよく読み、「届出なく」や「承諾なく」など、無断で住宅以外に使用した場合に適用される、条件付きの規定になっていることもあります。
実際に、ローンで購入してから転勤等の事情で住めなくなり、賃貸にして返済を続けている物件は相当数あると思われるため、契約上の問題と実状は大きく異なるようです。
金融機関に無断で賃貸に出した場合は、大半が発覚するまでは大丈夫な場合が多く、住宅ローンの名義人が本当に居住しているか定期的に調査するような金融機関もまずないと思います。住宅ローン返済日にきちんと遅滞無く返済している限りは、見つからない可能性もありますが、すべて自己責任です。
問題が発覚したときは、居住用と偽って融資を受けている事実は消せず、信用がなくなって一括返済を要求されるかもしれません。
それでも、知っていて黙認するケースや、発覚の時点で相談に応じるケースもまったくないとは言えず、建前と本音のどちらが優先するか金融機関次第となってるのが現状のようです。

・普通賃貸借契約と定期借家契約

普通借家契約の場合の契約期間は最低１年以上に設定されます。
基本的に２年ごとに契約更新とする場合が多く、もしも契約期間を１年未満とした場合には期間の定めのない契約として処理することになります。
普通借家契約の場合は、借主側から中途解約することができる特約を定めることができます。
中途解約をする場合は、解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合は支払う金額についてあらかじめ定めたりすることが出来るなど、様々なことを決めることができます。
しかし、貸主からの解約は、正当な事情がない限りはできず、解約について借主側が権利を持っていることに等しいため、貸主側の権利は弱くなります。
「来月に戻るからそれまでに退去してください」というような要求はできなくなります。

定期借家契約の契約期間ですが、普通借家契約と違い自由に定めることができます。
更新がない契約のため、契約期間が満了した時点で契約が終了し、確実に明け渡すことができます。
しかし、契約の際に、契約期間満了とともに契約が終了する旨を借主に説明しなければ、この効力はなくなり、普通借家契約となりますので注意が必要です。
また、契約満了の1年から6か月前までの間に、借主側に契約終了する旨を通知する必要があり、もしこれを怠ると、最大で１年間の契約延長となってしまいます。
中途解約については、借主側に転勤や親族の介護などのやむを得ない事情があった場合に借主側から解約を申し出ることができますが、中途解約については個別に特約を結ぶことが出来るので、契約が始まる前に協議することをお勧めします。

賃貸物件というとすぐに思いつくのが一般的にいうアパートになるかと思います。
アパートは大きいものでも3LDKの床面積70㎡以下の物件が多く、永住するために建築された戸建てやマンションと比べると規模が小さいものがほとんどです。
また、階下や隣家の壁の厚さもマンションの場合は鉄筋鉄骨造、戸建ての場合はそもそも接していないなど、アパートとは異なってきます。
小さなお子様がいる家庭、アパートタイプの集合住宅が苦手な方など様々な理由で一般的なアパートより賃料が高くても、戸建て賃貸や分譲マンション賃貸を好む方は一定数存在します。
しかし、地域特有の決まり事やマンション独自の決まり事などがある場合、賃貸入居者へきちんと伝えていないと問題に繋がる場合があります。
この章では賃貸物件として市場に出す際の戸建てとマンションについてお伝え致します。

戸建ての場合

ほぼ全ての戸建ては地域の自治会に所属しています。
自治会の決まり事がある場合は、きちんと賃貸入居者へ伝えておくことが大切です。
例として、ゴミ出しのルール・集合プロパンの料金・自治会館管理費などがあげられます。
自治会費の支払いは原則として所有権を持つ貸主にありますが、特約として賃貸入居者に支払ってもらうこともできます。
自治会費の支払いはどちらが行うのか、両者間できちんと協議し又は不動産会社へ相談して決定していきましょう。
また、戸建ての場合は一般的なアパートと比較すると、長期間賃貸借契約が続くことが多いので、急な修繕依頼等に備えることも重要です。

マンションの場合

マンションの場合は一つの建物での共同生活となるので、戸建て物件に比べると決まり事が多くなります。
例として、共有部分の使い方（廊下やエレベーターなど）・来客用駐車場の使用方法などがあげられます。
尚、管理組合内での会議や採決を取ることがある場合、賃貸入居者ではなく、所有者の参加義務がありますので、注意が必要です。
敷地内の駐車場利用料金も賃貸入居者へ直接請求にはならない場合が多く、所有者へ支払い義務があるので、賃貸入居者が敷地内駐車場利用を希望した際は、駐車場分の賃料値上げ等の対応とマンション管理会社への送金は忘れないようにしましょう。
また、管理費や修繕積立金も同様に、賃貸入居者へ直接請求にはならず、所有者へ支払い義務があるので、月々の家賃収入と管理費・修繕積立金のバランスを考える必要があります。

＊2020年3月時点

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