不動産売却時に発生する税金とは？｜本庄市・上里町・本庄早稲田駅の賃貸・売買　不動産ならピタットハウス本庄店

不動産売却時に発生する税金とは？

不動産売却時に発生する税金とは？

皆様は不動産を売却する時にも税金がかかるのはご存知でしょうか？

「不動産を購入する際に税金を支払ったはずなのに売却する時も税金がかかるの？」と思われている方も少なくないと思います。

購入する時の税金の種類とは異なりますが、売却する時にも税金がかかります。

支払われなければいけないのが税金ですが、中には、特例を利用するなど税金を安く抑えることができる場合があります。

今回の記事では、不動産売却時にかかる税金の種類と特別控除についてお伝え致します。不動産の売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。

不動産売却でかかる「3つの税金」とは？

不動産売却時にかかる税金

不動産を売却する時にかかる税金の種類にはどのようなものがあるでしょうか？

大きく分けて以下のような税金がかかります。

・売買契約書に貼付する印紙

・（抵当権設定された場合）抵当権抹消登記の免許税

・（売却益が出た場合）不動産譲渡所得税

下記に詳細を記載しておりますので、順番にご説明します。

・売買契約書に貼付する印紙

不動産を売却する時に、売買契約書の記載金額に対して印紙税が課せられます。

売買契約書に収入印紙を貼付して使用します。

＊印紙税額とは？

印紙税額は、売買契約書に記載された金額によって変わります。不動産の売買価格が高ければ高いほど、印紙税額も高くなります。

尚、平成26年4月1日から令和2年(2020年)3月31日までの間に作成された不動産売買契約書の場合、軽減措置の対象となり、印紙税額は下記の表のように軽減されます。

売買金額の変更により作成される変更契約書や補充契約書なども軽減措置の対象となります。

・（抵当権設定された場合）抵当権抹消登記の免許税

不動産購入する時に、購入資金を銀行などの金融機関から融資を受けた場合、万が一返済ができなくなった時に備え、その対象不動産には抵当権が設定されます。

抵当権が設定されたままでは売却できないので、売却する時に買主が抵当権のない物件を取得できるよう、その抵当権の登記を抹消する手続きが発生します。

＊抵当権抹消登記の免許税額とは？

抵当権抹消登記するには、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。

登録免許税は、不動産1個につき1,000円かかります。

土地と建物をそれぞれについてカウントすることになりますので、一戸建ての場合、土地と建物合わせて「2,000円」になります。

このように土地と建物を売却しても基本的には「2,000円」ですが、注意しなければならない場合が敷地をまたいで建設されているマンションの場合です。

マンションが敷地をまたいでいる場合、建物1つに土地2件としてカウントされることになり、結果「3,000円」となります。なお、敷地権が何個あるかは売買契約書の「敷地権の表示」にて確認することができます。

＊司法書士に依頼した場合は司法書士に支払う報酬がかかります

抵当権抹消登記の手続きは、売主様ご自身で対応することも可能です。

しかし、申請書の作成、法務局に提出するなど不慣れな作業で手間がかかります。必要な書類や手続きが1回で完了するとは限らず、完了するまで何回も法務局に行く必要が出てきます。

やり方が分からない方や時間に余裕がない方は、専門家である司法書士に依頼した方がいいでしょう。

（売却益が出た場合）不動産譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却により生じた所得に対してかかる税金のことを言います。

売却した年度末に確定申告をして税金を納めることになります。

不動産を購入した時より高く売却ができた場合、その売却益（基本的には売った金額から、買った金額と諸経費を差し引いた利益）に対してのみ譲渡所得税が課されます。

＊譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、簡易的に以下の計算式にて算出することができます。

「譲渡所得税＝譲渡所得①☓譲渡所得税の税率②」

それぞれの項目について解説致します。

①譲渡所得

譲渡所得は、以下の計算式にて算出することができます。

「譲渡所得＝売却価格--（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）」

上記の計算式からお分かりの通り、譲渡所得は単純に売却価格から購入価格のみ差し引いて計算するではなく、購入時や売却時の諸経費も含め差し引いた金額になります。

＊購入時にかかった諸経費

不動産購入時は、大きく以下のような諸経費が挙げられます。

・仲介手数料

・売買契約書に貼付する印紙

・登録免許税

・登記手数料

・不動産取得税　etc.....

尚、不動産を売却する時に「購入代金、購入時の諸経費」を忘れた場合や不明な場合もあると思います。

その場合、売却価格✕５％として計算することができます。

売却価格が高い場合、こちらの計算方法が節税になる場合もありますのでご参考ください。

＊売却時にかかる諸経費

不動産売却時は、大きく以下のような諸経費が挙げられます。

・仲介手数料

・売買契約書に貼付する印紙

・売却に伴う広告費　　etc.....

以上のように、不動産の売却時には税金と諸経費が発生します。

売却価格がそのまま売主様へ渡るのではなく、売却価格から税金、諸経費が引かれた金額が売主様の最終的な売却益となります。

不動産譲渡所得税と特別控除

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

判断基準としては、不動産を売却した年の１月１日現在で、その不動産の所有期間が「5年」を超えているか否かです。

5年を超えている場合「長期譲渡所得」といい、超えていない場合「短期譲渡所得」と言います。

下記が長期譲渡取得と短期取得譲渡の税率表です。

上記の表からお分かりの通り、短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得のほぼ倍になることが分かります。

節税する方法はあるの？

譲渡所得税を節税する方法としては、購入時と売却時の諸経費を漏れなくきちんと適切に計上することで、譲渡所得の金額を低くすることができます。

また、マイホームの場合、一定の要件を満たした場合、下記のような特例を利用することができます。

①マイホームの場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した時、一定の条件を満たした場合、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から「最高3,000万円の特別控除の特例」を受けることができます。

つまり、譲渡所得が3,000万円より低い場合、この特例を利用することによって譲渡所得税は支払わなくて済むのです。

②所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が「10年以上」の場合のみ利用できる特例です。3,000万円の特別控除の特例と併用することもできます。

③買い替えの特例

不動産を売却して、その代わりに居住用の不動産を購入した場合買い替え特例を利用することができます。

自宅を売却した際の特別控除とは？

特別控除とは該当する条件に当てはまれば、税金計算上の特典として利益金額から控除することができるものです。

特別控除額には様々なものがありますが、ご自宅を売却予定の方は大きく分けて以下の2つを抑えておけば大丈夫でしょう。

・居住用の不動産を売却した場合は3,000万円

自身が所有し自身が住んでいる自宅を売却した場合には、3,000万円という特別控除の枠が設けられています。つまり、3,000万円以上利益が出なければ税金は一切発生しないことになります。

ただ、建物と土地を一緒に売らなければいけないといったいくつかの要件があるため注意が必要です。

・相続した空き家を売却した場合は3,000万円

2016年税制改正で、新しくできた制度となります。親が住んでいた自宅を相続し、その自宅が空き家になった場合にも上記の居住用の場合と同様3,000万円の特別控除が適用可能となる可能性があります。親が一人暮らしで、家屋の建築が昭和56年5月31日以前、耐震性を備えていること、3年以内に譲渡することなどの要件がいくつもありますので、こちらも注意が必要です。

不動産売却時の税金に関する注意点3つ

不動産売却時の税金について、注意しておきたいこと、知っておきたいことを下記に3つまとめました。

譲渡所得税は分離課税である

税金には、総合課税と分離課税という分類があります。給料や事業による所得、不動産の賃料収入などは総合課税に属します。また、投資の利子や株の配当なども総合課税を選択することができます。

総合課税という同じカテゴリーに属していることから、ある事業や経済活動で赤字が出ている場合、その他の所得と通算することによってトータルの所得額を減らすことができます。これは節税のスキームにもよく活用される仕組みですが、不動産売却によって発生した譲渡益に対する税金、いわゆる譲渡所得税は総合課税ではなく分離課税です。つまり、他の所得と通算することができないということです。

特に注意が必要なのが、サラリーマンなど給与所得者の方々です。基本的にサラリーマンの方々は確定申告の必要がなく、税務上の調整は会社の年末調整で行います。

しかし分離課税に属する税金については年末調整で通算ができないので、自分で確定申告をする必要があります。

譲渡益が発生した時点から直近の3月15日が申告期限なので、うっかり忘れることがないように注意しましょう。

平成21年、22年に取得した土地

売却する不動産が「平成21年または22年に取得した土地」ではないでしょうか？かなりピンポイントなので該当する方がそれほど多いわけではないと思いますが、この条件に合致する土地を売却して譲渡益が発生した場合は、最大で1,000万円までの特別控除があります。

この当時はリーマンショックなど構造的不況が続いており、国として不動産市場を活性化するために設けた特例制度です。購入時よりも1,000万円土地が高く売れたとしても特別控除によって無税になるので、ぜひ一度チェックしてみてください。

消費税の増税が与える影響

5％から8％、そして次は10％といったように消費税の段階的な増税が続いています。消費税の増税が不動産売却にどのような影響を与えるか、ここで確認しておきたいと思います。

まず、消費税の増税が関係してくるのは法人との不動産取引だけです。個人間で不動産取引をしたとしてもそれは営利行為ではないので消費税は非課税です。つまり、増税前であっても後であっても消費税はゼロです。

関わりが出てくるのは、売主が法人である場合です。買い替えに伴う不動産売却であれば、旧宅の売却には関係ないものの新宅の購入費用に消費税がオンされるため、そこで増税の影響を受けます。

ただし、旧宅の売却で不動産会社の仲介を利用すると、仲介手数料が発生します。この仲介手数料には消費税がオンされるため、増税されるとその分消費税が高くなります。

消費税なので申告をする義務などはありませんが、不動産売却の総費用に一定の影響を与えるので、こちらも留意しておいてください。